מהו מס רכישה ומה גובהו במכירת דירה שניה?

במדינת ישראל כמעט כל אדם עומד בפני הסיטואציה של קניית דירה בה הוא נאלץ להכיר את כל ההיבטים הביורוקרטיים והיבטי המיסוי הכרוכים ברכישת הנכס. מדינת ישראל לא חוסכת בביורוקרטיה ובוודאי שלא במיסים ואתם תאלצו לשלם מס רכישה על הדירה בה הנכם מעוניינים. זאת ועוד, אם שפר עליכם מזלכם ומצבכם הכלכלי מאפשר לכם לרכוש דירה להשקעה ולא למגורים כלומר, דירה שניה בבעלותכם, תשלמו מס רכישה גובה יותר. מאמר זה עוסק במס הרכישה. 

מס רכישה – לא עוד מס

מס רכישה בניגוד לכל מס אחר שאנחנו משלמים למדינה הנו מס על השקעה ולא על רווחים, אנו קונים דירה ומבצעים עסקת רכישה שאין בה שום רווח בעבורנו ולמרות זאת אנו משלמים מס למדינה. מדובר במס חריג שיוצא לחלוטין מנוסחת החישוב הבסיסית שקובעת, שמס הכנסה משלמים על רווחים או על הכנסות ולא על הוצאות. 

דירה ראשונה או יחידה

מס הרכישה על דירה ראשונה או יחידה הוא מס ברף התחתון ביותר של תשלום מס רכישה. דירה ראשונה או יחידה שעלותה פחות מ- 1.747,000 שקלים תהיה פטורה ממס רכישה. ההבדל בין דירה ראשונה לדירה יחידה הוא שדירה ראשונה היא הנכס הראשון שקנה אדם בחייו, ודירה יחידה היא דירת מגורים יחידה שישי לאדם ואין לו כל נכס אחר מלבדה, אך בעבר הוא כבר רכש דירה אחת ולכן היא אינה דירתו ראשונה.

הקומבינה הישראלית

אנשים בעלי אמצעים המבקשים לרכוש דירה נוספת להשקעה, בכדי לא לשלם מס רכישה גבוה על דירה שנייה, רושמים כבעלי הדירה את ילידיהם, להם זו תהיה ברשומות דירה ראשונה או יחידה. הרוכש האמתי  משלם על הדירה, נהנה ממס רכישה נמוך כמו על דירה ראשונה או יחידה והנכס נרשם על אחד מילדיו כדי שהדבר יהיה אפשרי. האבסורד מבחינת המדינה הוא, שהיא איננה בודקת את רמת ההכנסה של הרוכש וכך, בחור צעיר שמרוויח 6000 שקלים בחודש רשום כבעליה של דירה שעלותה לעיתים 3 מיליון שקלים ויותר. קיימות קומבינות נוספות שמייצרות החזר מס מסיבות נוספות אבל את זאת נשאיר למאמר בנושאי מס כלליים. 

מדרגות מס הרכישה לידיעה

להלן מדרגות מס הרכישה לדירה ראשונה או יחידה נכון לתאריך כתיבת המאמר – 

דירה בסכום של עד 1,747,865 שקלים  – פטור ממס רכישה.
דירה שעלותה בין 1,747,865 שקלים ועד מחיר 2,073,190 שקלים ישולם מס רכישה בשיעור 3.5 אחוזים ממחיר הנכס.
דירה שעלותה בין 2,073,190 שקלים ועד מחיר 2,200,000 שקלים ישולם מס רכישה בשיעור 6.34 אחוזים ממחיר הנכס. 

להלן מדרגות המס לרכישת דירה שנייה להשקעה נכון לתאריך כתיבת המאמר – 

עד סכום של 1,294,770 שקלים מס הרכישה הוא 5 אחוזים.
בין 1,294,770 שקלים לבין 3,884,295 שקלים מס הרכישה הוא 6 אחוזים.
בין 3,884,295 שקלים לבין 5,348,565 שקלים מס הרכישה הוא 7 אחוזים.
בין 5,348,565 שקלים לבין 17,828,555שקלים מס הרכישה הוא 8 אחוזים.
מ- 17,828,555 שקלים ומעלה מס הרכישה הוא 10 אחוזים.

מס רכישה – סיכום

במדינת ישראל נהוג מס חריג שנגבה במעמד רכישה ולא על רווחים והוא מס הרכישה על דירה. מס הכנסה עושה הפרדה בין דירת מגורים ראשונה או יחידה לבין דירה שנייה שמטרתה בדרך כלל להשקעה והשכרה לדיירי משנה. שיעורי המס בשני המקרים שונים. דירה ראשונה או יחידה תהיה פטורה ממס עד עלות של 1,747,865 שקלים לערך ודירה שנייה לא  תהיה פטורה כלל ממס. למרות המס, בישראל 2021 עדין ההשקעה הטובה ביותר היא נכסים.